Veelgestelde vragen

Een reconstitutiekrediet of wedersamenstellingskrediet is een manier van lenen waarbij je je toekomstige gespaard pensioenkapitaal vandaag al activeert. Dus je krijgt nu je toekomstige pensioenkapitaal om te investeren in vastgoed. Je spaart maandelijks voor je pensioen en dat vormt het kapitaal dat je vandaag leent. Het geleende bedrag wordt dan in één keer terugbetaald op pensioenleeftijd. In ruil betaal je een intrest tot alles is terugbetaald. 

80%-grens voor bedrijfsleiders

De 80%-regel bepaalt hoeveel je kan sparen in het pensioenplan van de vennootschap (IPT - individuele pensioentoezegging). Hoe meer je kan storten in je IPT, hoe meer kapitaal je verzamelt en je dus kan ontlenen. 

Geherwaardeerd inkomen

Hoe hoger je geherwaardeerd inkomen, hoe hoger je sociale bijdragen zijn als zelfstandige. Je sociale bijdragen bepalen de hoogte van de VAPZ-bijdragen. Vanaf ca. € 2.100 euro sociale bijdragen kan je maximaal in je VAPZ (vrij aanvullend pensioen voor zelfstandigen) storten. Voor de berekening van een POZ (pensioenovereenkomst voor zelfstandigen) dienen we rekening te houden met je gemiddelde inkomen van de laatste 3 jaar. Dus ook hier geldt: hoe hoger je inkomen, hoe meer je kan storten in je POZ. 

Reconstitutievoet en leeftijd

Aan de hand van de calculator die te vinden is op onze website - www.mijnvastgoedpensioen.be - kan je invullen wat je momenteel spaart in pensioensparen, POZ, VAPZ en/of IPT. Afhankelijk van die bedragen en je situatie kunnen we berekenen hoeveel je kan ontlenen of 'wedersamenstellen'.

Je kunt je pensioenkapitaal geheel of gedeeltelijk gebruiken “vóór de einddatum” om te investeren in vastgoed. Als je dan op pensioen gaat, bezit je dat onroerend goed. Deze oplossing is een ideaal alternatief voor de klassieke hypothecaire lening met vaste mensualiteiten.

Dat kan!

We bekijken even het voorbeeld van Pieter en Evelien. Pieter is 43 jaar en bedrijfsleider. Zijn vrouw Evelien is 37 en werkt in het onderwijs. Samen hebben ze een appartement aangekocht aan zee. Het appartement met zicht op de nieuwe jachthaven in Oostende kostte € 450.000. 

Voor dit project hebben ze 100% geleend. € 225.000 via een klassiek krediet met vaste aflossingen. De overige € 225.000 wordt terugbetaald via de IPT en VAPZ van Pieter. 

Pieter had in het verleden al veel gespaard in zijn IPT waardoor ze 100% konden lenen. Vandaar dat zijn inspanningen die hij vandaag levert om aan pensioensparen te doen, nu al verzilverd kunnen worden.

1. Je maandelijkse hypotheeklast is lager. In tegenstelling tot een klassiek hypothecair krediet hoef je niet telkens een deel van het kapitaal af te lossen. Het kapitaal wordt gevormd door je pensioensparen.
2. Fiscaal aftrekbaar. De premies van je pensioenplan kan je als kosten inbrengen in je vennootschap of zijn fiscaal aftrekbaar in de personenbelasting. 
3. De rente die je privé betaalt op het ontleende kapitaal kan je gebruiken om je kadastraal inkomen te neutraliseren. Op die manier betaal je minder personenbelasting als je onroerende goederen verhuurt. 
4. Het kapitaal dat je kan ontlenen ligt meestal hoger dan bij een klassiek krediet. Bovendien betaal je je kapitaal af met brutogeld. Wat best wel aardig doorcijfert. 
5. Je kan deze manier van lenen ook combineren met een klassieke lening. Zo kan je enerzijds fiscaal optimaliseren en kan je extra kapitaal ontlenen.
6. Een investering in vastgoed is ook een vorm van pensioensparen. Het rendement op vastgoed is doorgaans meer dan een tak-21 spaarplan.

1. Geld lenen kost geld en je betaalt ook hier een intrest om het kapitaal te gebruiken.
2. De cijfers van je zaak moeten dit toelaten.
3. Je hebt minder cash op je pensioenleeftijd omdat je dit al geïnvesteerd hebt in het vastgoed.

Je betaalt de dossier- en expertisekosten (indien nodig). Daarnaast betaal je bij de aankoop van een onroerend goed ook de notariskosten, het registratierecht en de aktekosten. In geval van nieuwbouw betaal je geen registratierechten, maar is de btw verschuldigd.

Als je de lening volledig of gedeeltelijk vervroegd terugbetaalt, ben je een wederbeleggingsvergoeding verschuldigd op het terugbetaalde bedrag. De vergoeding bestaat uit drie maanden interest op het vervroegd terugbetaalde leningsbedrag aan de rentevoet die bij de terugbetaling geldt. 

Soms kan het gebeuren dat er een schatting nodig is om de waarde te bepalen van het onroerend goed. 

Ja dat kan op verschillende manieren: 

1. optie-warranten
2. liquidatiereserves
3. VVPR-bis
4. dividenden 
5. gewone terugbetaling door een belegging, erfenis, ...

Je spaart doorgaans een vast bedrag per maand of per jaar voor je pensioen. Indien je kiest voor een tak-23-formule, in fondsen dus, kan dit een potentieel rendement opleveren van bv. 4%. Dit kan zowel in POZ als in IPT. Een VAPZ moet verplicht in tak-21, een vastrentende spaarformule. Dat betekent dat je dan een flink stuk overhoudt van je gespaarde kapitaal.