Het Zekerhuis lanceert: Mijn Vastgoed Pensioen
Als het van Mattijs Dewispelaere en Kenny Vereecke bij Het Zekerhuis afhangt, wordt het reconstitutiekrediet een belangrijke waarde in vastgoedland. Met hun simulatietool 'Mijn Vastgoed Pensioen' willen ze ondernemers en hun boekhouders met privé vastgoedplanen over de streep trekken.
Een reconstitutiekrediet (ook wedersamenstellingskrediet of bulletkrediet genoemd) is een manier van lenen waarbij het toekomstige gespaard pensioenkapitaal vandaag al wordt geactiveerd. Het bedrag dat maandelijks opzij gezet wordt voor het latere pensioen en waarop je kapitaliseert, kan vandaag al geïnvesteerd worden in vastgoed.
Zo’n reconstitutiekrediet sluit je privé af en betaal je op de vervaldag (pensioenleeftijd of voordien) in één keer terug met geld dat in een pensioenspaarplan op naam van de ondernemer door de vennootschap is bijeengebracht. Een reconstitutiekrediet is dus gekoppeld aan een aanvullend pensioenplan. Dat plan kan al lopen voor er sprake is van een reconstitutiekrediet, ofwel samen met het reconstitutiekrediet opgestart worden met de aflossing daarvan als (deels) doel.
Vandaag loopt slechts een minimale fractie van alle vastgoedfi nanciering via reconstitutiekredieten. Mattijs Dewispelaere en Kenny Vereecke schatten het huidige marktaandeel op één procent. Voor 2005 lag dat marktaandeel hoger.
Maar toen kwam de Vlaamse woonbonus. Intussen is de woonfiscaliteit opnieuw herzien en heeft de geïntegreerde Vlaamse woonbonus het belastingvoor-deel van een hypotheeklening verkleind. Het fiscale voordeel voor een eerste woning is vervallen. De repercussies van een vastgoedaankoop op naam van de vennootschap zijn ook niet meer zo simpel als vroeger.
Bruto geld voor privé-eigendom
Zo krijgt het reconstitutiekrediet een nieuwe kans. Makelaars Mattijs Dewis-pelaere en Kenny Vereecke van Het Zekerhuis vermarkten het reconstitutiekrediet als een fiscaal aantrekkelijk antwoord voor de bedrijfsleider met (bijkomende) vastgoedwens die pensioengeld nu al wil activeren.
"Bij een reconstitutiekrediet heb je het fi scaal voordeel van pensioensparen”, zegt Kenny Vereecke. “Het pensioenkapitaal dat het reconstitutiekrediet op einddatum moet samenstellen, wordt opgebouwd in een VAPZ of IPT. Dus met bruto-geld vanuit de vennootschap. Dat is anders dan bij een hypotheeklening, die je privé met netto-geld betaalt. De begunstigde van het pensioenplan is de bedrijfsleider. Het reconstitutiekrediet wordt privé afgesloten. Het krediet wordt op einddatum door de privébegunstigde van het opgebouwde pensioenkapitaal terugbetaald.
“Als we een onroerend goed aankopen, staat dat op privénaam”, zegt Kenny Vereecke. “Dus ook eventuele huurinkomsten komen op privénaam. De wetgeving voorziet geen andere mogelijkheid dan een volle eigendom op privénaam.” De ideale klant voor zo’n reconstitutiekrediet en daaraan gekoppelde pensioenopbouw is de jonge ondernemer met een financieel gezonde vennootschap. “In een ideaal scenario hebben we een jongere vooruitziende ondernemer die al redelijk wat gespaard heeft, bijvoorbeeld in een eigen woning”, zegt Mattijs Dewispelaere.
Privé investeren
Tegenover de financiering met bruto-geld staan vaste interesten op het totaalbedrag. Het te reconstitueren krediet blijft tot de vervaldatum volledig openstaan. Dus betaal je tot de vervaldatum een lineair interestbedrag op dat totaalbedrag. Dat is dus verschillend van een hypotheeklening waar interestbedragen de schuldafbouw mee volgen. De lineaire interesten betaalt de ondernemer privé met netto-geld. Ook de inschrijvingskosten en notariskosten worden privé betaald. “De vaste interestvoet op het uitstaande kapitaal schommelt momenteel rond de 2%”, zegt Kenny Vereecke. “In totaal zul je dus een hoger bedrag aan interesten betalen dan bij een klassieke hypotheeklening. Maar de grootste winst behaal je natuurlijk door het kapitaal op te bouwen met bruto-geld. De interesten kunnen ook afgetrokken worden van het geïndexeerd kadastraal inkomen.”
“Hou er wel rekening mee dat je niet de volle 100 procent van je vastgoed via een reconstitutiekrediet kunt financieren”, zegt Mattijs Dewispelaere. “Er wordt van de ondernemer in het begin een privé-inbreng verwacht. De meerderheid van de reconstitutiekredieten wordt daarom in combinatie ingezet, samen met een klassieke hypotheeklening, en als instrument voor een fiscale optimalisering. Elk dossier moet bovendien de goedkeuring van de kredietverstrekker krijgen. De minimumlooptijd is tien jaar. Er is een backservice mogelijk, eventueel gespreid over twee boekjaren.”
Extra netto-pensioen
Terwijl de ondernemer zijn vastgoed financiert, mag die natuurlijk ook niet vergeten om tussendoor in zijn pensioenplan nog wat extra pensioeninkomen op te bouwen. Op het einde van de rit, na het aflossen van het krediet, schiet er daarvoor best nog iets over. Dat extra pensioeninkomen verdient zeker aandacht in het geval dat het reconstitutiekrediet dient voor het financieren van de enige woning. In het andere geval kan de extra eigendom een pensioeninkomen genereren.
“Iemand die al druk bezig is met sparen voor een IPT geniet van de kracht van de samengestelde interestvoet”, zegt Kenny Vereecke. “We rekenen voor het weder samenstellen van het kapitaal doorgaans met een reconstitutierentevoet van 1%. Als je extra vastgoed opbouwt, bouw je ondertussen aan de mogelijk-heid van een extra inkomen. Bovendien genereer je tussentijds eventueel extra verhuurinkomsten. Er is daarnaast de mogelijke meerwaarde op pensioenleeftijd.” Mattijs Dewispelaere: “Er zijn verschillende technieken om ervoor te zorgen dat je op tijd terugbetaalt en ook nog een extra netto-pensioen overhoudt. Samen met de boekhouder stellen we een plan op om het kapitaal vervroegd terug te betalen en het pensioenkapitaal niet op te vreten, via het inplannen van een eenmalig dividend, het mee aanspreken van de liquidatiereserve of een kapitaalsvermindering.”
Flexibiliteit
Voor een ondernemer kan de flexibiliteit van een reconstitutiekrediet een niet te versmaden voordeel zijn. Bij het opbouwen van het pensioenresultaat kan immers gemakkelijker economische tegenspoed opgevangen worden dan bij het strak afbetalingsplan van een klassieke hypotheeklening. “Als bedrijfsleider kun je doorheen je pensioenopbouw je eigen bijdragen herschikken”, zegt Kenny Vereecke. “Stel je een scenario voor waarbij de rente, waarop voor de wedersamentelling is gerekend, significant daalt onder het kapitalisatieniveau. In dat geval krijg je als bedrijfsleider de vraag om wat extra te storten. Ofwel zal je dan op het einde van de rit wat extra moeten storten.
“Je kunt ook al eens een paar maanden geen pensioenbijdrage betalen”, zegt Mattijs Dewispelaere. “Wie een jaar geen bijdragen kan betalen, kan de maatschappij daarvan op de hoogte stellen. Het belangrijkste is dat de verplichting op het einde van de rit wordt voldaan. Dat levert toch wel flexibiliteit. Privé blijft de betaling van de interest wel doorlopen. Maar als er huurinkomsten zijn, blijven die doorgaans ook doorlopen. Omgekeerd kan bij meevallers, een belegging, liquidatiereserves, een erfenis, … ook vervroegd terugbetaald worden.”
En wat indien de vennootschap tussen-tijds wordt opgedoekt? “Dan kunnen we gaan weder samenstellen via een an-der privéspaarplan”, zegt Kenny Vereecke. “Of we volgden een klassiekere weg met pensioensparen of langetermijnsparen. Dat kan met een product bij dezelfde maatschappij. We moeten daarvoor niet van A naar B te gaan.”
Simulatietool
Mattijs Dewispelaere en Kenny Vereecke van Het Zekerhuis houden kantoor in Torhout en Damme. Maar met hun simulatietool Mijn Vastgoed Pensioen mikken ze op alle boekhouders die hun zelfstandige klanten meer financieringsruimte willen aanbieden voor hun vastgoed. In ruil hopen ze in Torhout en Damme extra Leven-business te kunnen aantrekken.
“Via onze webinars weten we dat het reconstitutiekrediet op veel interesse kan rekenen bij de boekhouders”, zegt Kenny Vereecke. “Maar ze nemen het vandaag nog niet mee in hun advies omdat het moeilijk is om alle parameters en cijfers tegelijk in een gesprek mee te nemen. We merken trouwens zelf ook dat we alles soms vijf keer moeten herhalen voordat klanten het echt begrepen heeft. Daarom hebben we een simulator ontwikkeld voor de ondernemers en hun boekhouders, om op basis van de cijfers van de onderneming te kunnen simuleren wat de mogelijkheden zijn om de vastgoeddroom van de ondernemers te realiseren.”
“De ondernemer kan op mijnvastgoedpensioen.be al een eerste simulatie maken”, zegt Mattijs Dewispelaere. “Maar voor de meest actuele cijfers kan die toch best contact opnemen met de boekhouder. De boekhouder is superbelangrijk in dit verhaal, die heeft het vertrouwen van de klant. Onze simulator dient om een eerste beeld te creëren. De boekhouder kan dan verder in dialoog gaan met ons om de details te bespreken.”
Door een niche te bespelen, willen Mattijs Dewispelaere en Kenny Vereecke zich als makelaar in Leven onderscheiden. “We hebben de kennis in huis om met levensverzekeringen iets meer te doen dan gewoon een pensioenplan voorstellen”, zegt Kenny Vereecke. “We zijn allebei 35 jaar. Men zegt wel eens dat de gemiddelde leeftijd van de klant van het kantoor gelijk is aan de leeftijd van de makelaar. Wel wij weten ook dat ondernemers van 35 nog niet echt wakker liggen van hun pensioen. Deze ondernemers willen hun geld laten werken.”
“Het reconstitutiekrediet is een middel om het pensioengeld dat anders – van uit het perspectief van de ondernemer bekeken – wordt geblokkeerd voor later, nu al volledig te activeren”, zegt Mattijs Dewispelaere. “Het verhaal naar de ondernemer wordt dus totaal anders. Elke ondernemer vraagt: ‘Waarom zou ik nu al 500 euro sparen als ik die in mijn onderneming wil stoppen?’ Als je dan zegt: ‘Je kunt via jouw vennootschap voor je pensioen sparen en dat geld nu al activeren om een woning te kopen (een opbrengstwoning bijvoorbeeld) en de huurgelden daarvan intussen privé innen’, dan heb je een actief verhaal. In plaats van het te hebben over ‘stoppen met ondernemen’ praat je over ‘verdienen via het eigen pensioen en fiscaal optimaliseren’. Zo schud je ondernemers meteen wakker.”